Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
Библиотека Рефераты Курсовые Дипломы Поиск
сделать стартовой добавить в избранное
Кефирный гриб на сайте za4eti.ru

Экономика и Финансы Экономика и Финансы     Экономическая теория, политэкономия, макроэкономика Экономическая теория, политэкономия, макроэкономика

Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

Ручка "Помада".
Шариковая ручка в виде тюбика помады. Расцветка корпуса в ассортименте, без возможности выбора!
25 руб
Раздел: Оригинальные ручки
Наклейки для поощрения "Смайлики 2".
Набор для поощрения на самоклеящейся бумаге. Формат 95х160 мм.
19 руб
Раздел: Наклейки для оценивания, поощрения
Совок №5.
Длина совка: 22 см. Цвет в ассортименте, без возможности выбора.
18 руб
Раздел: Совки

Министерство образования Российской Федерации Государственное образовательное учреждение высшего профеСсионального образования Тюменский государственный нефтегазовый университет Институт нефти и газа Кафедра менеджмента в отраслях ТЭК КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине: «Экономика недвижимости» Вариант № 7 Выполнил: студент заочного обучения гр. МОзс – 01 Калачев С.А. Проверил: Тюмень 2003 Содержание1. Определение нормативной цены земли 3 2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости 5 Список использованной литературы 10 1.Определение нормативной цены земли При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ. Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков. Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%. Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки. В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%. В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок определения нормативной цены земли: в соответствии со ст.

8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в приложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов. В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77- 10. В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне градостроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка земельного налога используется также при определении нормативной цены земельных участков. 2. Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода. Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту. В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле: К=К /(1 ) К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб. К - доход, ожидаемый к концу года ( =1 год), руб.; - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы. Величина (1/1 ) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта. Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит К = (120/1 0,2)= 100 тыс.руб. При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен: 1/(1 0,2) =0,8333. Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс.

руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) - R =1/(1 0,1) коэффициент капитализации для здания (R1) R = 1/(1 0,5) = 0,6667 текущая стоимость объекта недвижимости: К = 50 0,9091 150 0,6667 = 145,45 тыс. руб. Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей). Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи, Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид: К К К К К= ----------; ------------; ------------; -------------, (1 )1 (1 )2 (1 )3 (1 ) где К - текущая стоимость руб.; К - доход, ожидаемый к концу года, руб.; - ставка дисконта, доли единицы; - фактор времени (число лет); 1,2,3.- порядковый номер года. Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит: K=250/(1 0,2)5=100,47 тыс. руб. при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит: конец 1-го года 250/(1 0,2)1=208,33 тыс. руб.; конец 2-го года 250/(1 0,2)2=173,61 тыс. руб.; конец 3-го года 250/(1 0,2)3=144,68 тыс. руб.; конец 4-го года 250/(1 0,2)4=120,56 тыс. руб.; конец 5-го года 250/(1 0,2)5=100,47 тыс. руб.; Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования. Список использованной литературы: 1) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: «Финансы и статистика» 2001г. 2) Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. – Учебное пособие. М.: 1995. 3) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000. 4) Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М. 1996.

Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964). Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично – за счет текущих доходов. Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости

1. Новые методы иммунодиагностики и критерии их оценки

2. Общие требования к методам измерения микроклимата и их оценки

3. Методы оценки управленческого потенциала руководителей и роль центров оценки в современной организации

4. Применение методов линейного программирования в военном деле. Симплекс-метод

5. Метод психологического взрыва в психике человека, как метод педагогического воздействия

6. Метод лінгвістичної географії. Зіставний метод. Структурний метод у лінгвістичних дослідженнях
7. Методы поиска новых идей и решений. Совершенствование методов управления в менеджменте
8. Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

9. Методы оценки облигаций с периодическим доходом

10. Оценка бизнеса методом капитализации

11. Оценка величины упущенного дохода студента за время обучения в ВУЗе

12. оценка формирования и распределения доходов предприятия торговли в современных условиях

13. Методы комплексной оценки хозяйственно-финансовой деятельности

14. Методы оценки кровопотери в акушерстве

15. Изучение методов оценки качества масла вологодского

16. Методы оценки и коррекции осанки и телосложения

Кувшин "Бистро", 1,8 л.
Кувшин прозрачный, с крышкой. Материал: стекло. Объем: 1,8 л.
314 руб
Раздел: Кувшины, графины
Набор детской посуды "Белоснежка", 3 предмета.
Набор посуды для детей включает в себя три предмета: суповую тарелку, обеденную тарелку и кружку. Набор упакован в красочную, подарочную
397 руб
Раздел: Наборы для кормления
Говорящий планшетик "Сказочка".
Говорящий планшетик "Сказочка" воспроизводит 30 песенок, сказок и стихов. Если нажать на кнопку, то ребенок услышит любимых
467 руб
Раздел: Планшеты и компьютеры

17. Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

18. Кредитоспособность заемщика и методы ее оценки в филиале коммерческого банка

19. Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

20. Методы оценки управленческого потенциала в организации

21. Методы экспертных оценок при разработке и принятии управленческих решений

22. Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости
23. Анализ инвестиционной ситуации. Принятие решений по инвестиционным проектам. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов
24. Риски предприятия, методы их оценки

25. Оценка недвижимости

26. Метод экспертных оценок

27. Оценка эффективности стратегического планирования: цели, методы

28. Рекламный бюджет сетей розничной торговли и услуг: возможные методы оценки

29. Методы оценки близости допредельных и предельных распределений статистик

30. Оценка бизнеса доходным методом

31. Обзор основных методов оценки стоимости брендов

32. Метод экспертной оценки

Мягкий пол универсальный, желтый, 30x30 см (9 деталей).
Данный вид напольного покрытия прекрасно совмещается с мягкими полами 60х60 см и ковриком-пазлом «Классики». 9 деталей - 1 кв.м. Пол идет
754 руб
Раздел: Прочие
Статуэтка "Римская богиня счастья и удачи - Фортуна", 20 см, арт. 127548.
Статуэтка "Римская богиня счастья и удачи - Фортуна" - это отличный вариант подарка. Красивый продуманный дизайн и высокое
696 руб
Раздел: Статуэтки интерьерные
Ранец жесткокаркасный для начальной школы "Динозавр", 18 литров, 36x26x14 см.
Ранец жесткокаркасный для начальной школы, вместительное основное отделение и дополнительные карманы, светоотражающие полосы. Форма ранца:
1247 руб
Раздел: Без наполнения

33. Методы оценки финансового состояния предприятия в современных условиях.

34. Оценка экологического состояния реки Клязьма методом биоиндикации

35. Методы количественной оценки ценовой чувствительности покупателей

36. Методы и показатели оценки приемлемости инвестиций

37. Методы оценки земельных ресурсов

38. О выборе предприятий-аналогов для сравнительного метода оценки
39. Оценка недвижимости как одно из направлений оценочной деятельности
40. Порядок признания доходов при кассовом методе

41. Методы оценки интеллектуальной собственности

42. Применение метода множественной регрессии для оценки значений энергии водородных связей

43. Гидродинамический метод оценки ЭЗ

44. Критерии и методы оценки компенсации морального вреда

45. Критерии принятия инвестиционных решений и методы оценки инвестиционных проектов

46. Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

47. Метод центра оценки

48. Методы оценки силы аргументации

Пазл "Животные".
Деревянный пазл "Животные" позволит детям провести досуг весело и с пользой. Ребенку предстоит собирать на специальной доске
410 руб
Раздел: Деревянные пазлы
Форма для кексов "Easy", 27х18х3 см.
Форма для кексов с антипригарным покрытием. Материал: углеродистая сталь. Размер: 27х18х3 см.
385 руб
Раздел: Формы и формочки для выпечки
Пенал большой "Pixie Crew" с силиконовой панелью для картинок (цветная клетка).
Повседневные вещи кажутся скучными и однотонными, а тебе хочется выглядеть стильно и быть не как все? "Pixie Crew" сделает твою
1402 руб
Раздел: Без наполнения

49. Качественные методы оценки эффективности рекламы

50. Оценка эффективности инвестиций в недвижимости

51. Расходы и доходы предприятия, финансовые методы управления ими

52. Оценка методов установления, начисления и взыскания процентов по кредитам в коммерческом банке

53. Банковские риски, их роль и методы оценки

54. Оценка стратегий размножения и поддержания жизнеспособности оомицета Phytophthora infestans в связи с современными методами защиты картофеля и томата от фитофтороза
55. Экологическое картографирование и картографический метод оценки экологических ситуаций
56. Интегральные методы оценки качества переходных процессов

57. Качество услуг: показатели качества, методы оценки, особенности обеспечения

58. Методы оценки и отбора идей нового продукта

59. Современные методы оценки эффективности маркетинга

60. Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения

61. Иммунный статус макроорганизма. Методы оценки

62. Анализ современных методов оценки персонала, их использование в кадровой практике

63. К оценке корпоративной культуры агентств недвижимости (определение элементов)

64. Методы оценки персонала в магазине сотовой связи ООО "Пермь.Телефон.Ру"

Игрушка пластмассовая "Умный телефон".
Интерактивная развивающая игрушка выполнена в форме телефона. Умный телефон имеет несколько функций: 1. Обучение: называет буквы, цифры,
379 руб
Раздел: Мобильные
Металлофон, 12 тонов.
Не рекомендуется детям до 2 лет. Размер: 27,5х10х3 см.
399 руб
Раздел: Ксилофоны, металлофоны
Настольная игра "Головоноги".
Бедные головоноги! Голова — это практически все, что у них есть, и тем не менее они умудрились забыть свои имена. Что ж, придется включать
307 руб
Раздел: Карточные игры

65. Методы оценки управленческого персонала

66. Оценка стратегического состояния предприятия методом SPASE

67. Экспертные методы оценки управленческого решения

68. Статистические методы оценки значимости компонент педагогической системы учителя

69. Выбор и оценка методов обработки женского жакета. Методы обработки накладного кармана

70. Методы оценки деловых и личных качеств руководителей и специалистов
71. Способы обследования и методы оценки технического состояния зданий и сооружений
72. Методы оценки мер по повышению эффективности функционирования грузоперевозок

73. Методы оценки температурного состояния

74. Методология и методы комплексной оценки финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов

75. Методы оценки бизнеса в условиях слияния и поглощения

76. Методы оценки кредитоспособности предприятия

77. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

78. Рентабельность:методы расчета и система оценки на предприятии

79. Анализ методов оценки загрязнения почв

80. Информация при оценке объектов недвижимости

Тележка-сумка "Полоски".
Тележка багажная на комбинированных колесах, с сумкой. Путешествуя, гуляя по магазинам или просто выбираясь на пикник, возьмите с собой
1282 руб
Раздел: Хозяйственные тележки
Ящик хозяйственный, 30 литров.
Материал: пластик. Размер: 470х370х245 мм. Объем: 30 л. Цвет товара в ассортименте, без возможности выбора.
544 руб
Раздел: Более 10 литров
Паркинг 4-уровневый с дорогой и автомобилями, красный.
В набор входит: лифт с подъемным механизмом, светофор, дорожные знаки, заправка, машинки. Размер паркинга в собранном виде: 84,5х84,5х61
2167 руб
Раздел: Многоуровневые парковки

81. Методы оценки инвестиционного проекта

82. Методы оценки эффективности инновационных проектов. Технологический трансфер

83. Методы расчета ставки дисконта и капитализации

84. Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость

85. Оценка влияния метода начисления амортизация на основные экономические показатели организации

86. Оценка недвижимого имущества торгового павильона
87. Оценка недвижимости
88. Оценка объекта недвижимости

89. Оценка стоимости недвижимости

90. Подходы и методы оценки имущества

91. Принципы оценки недвижимости

92. Современные методы оценки инновационного потенциала научной деятельности университетского комплекса

93. Оценка жилой недвижимости

94. Анализ различных методов оценки статистических показателей при типическом отборе

95. Агротехнологическая оценка среднеспелых сортов сои

96. КРАТКИЙ ОЧЕРК ЭКОНОМИЧЕСКОГО И ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ СССР (1917-1971 Г.) (ВОЕННО-ПОЛИТИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОТНОШЕНИЙ СССР - ЗАПАД)

Багетная рама "Jasmine" (цвет - светло-коричневый + золотой), 30х40 см.
Багетные рамы предназначены для оформления картин, вышивок и фотографий. Оформленное изделие всегда становится более выразительным и
558 руб
Раздел: Размер 40x50
Стульчик-сумка для кормления и путешествий, высокий, с сидушкой и пеленальной площадкой.
Этот портативный аксессуар сделает жизнь мамы и малыша гораздо мобильнее. Сумка легко и быстро трансформируется в удобный стульчик со
999 руб
Раздел: Стульчики для кормления
Бассейн "Жираф".
Оригинальный надувной бассейн для детей "Веселый Жираф" создан для детей до 3 лет. Высота бортиков всего 13 см, но этого будет
608 руб
Раздел: Батуты, надувные центры

97. Оценка инженерной, пожарной и химической обстановок на ОНХ "Маш завод"

98. Оценка химической обстановки

99. Оценка рекреационных ресурсов Владимирской области

100. Предварительная оценка запасов подземных вод месторождения "Ростань" (г. Борисоглебск)


Поиск Рефератов на сайте za4eti.ru Вы студент, и у Вас нет времени на выполнение письменных работ (рефератов, курсовых и дипломов)? Мы сможем Вам в этом помочь. Возможно, Вам подойдет что-то из ПЕРЕЧНЯ ПРЕДМЕТОВ И ДИСЦИПЛИН, ПО КОТОРЫМ ВЫПОЛНЯЮТСЯ РЕФЕРАТЫ, КУРСОВЫЕ И ДИПЛОМНЫЕ РАБОТЫ. 
Вы можете поискать нужную Вам работу в КОЛЛЕКЦИИ ГОТОВЫХ РЕФЕРАТОВ, КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ, выполненных преподавателями московских ВУЗов за период более чем 10-летней работы. Эти работы Вы можете бесплатно СКАЧАТЬ.